שנת 2020 הסתיימה עם סכום שיא בנטילת משכנתאות – יותר מ-78 מיליארד שקל. לשם השוואה, בשנת 2019 הסתכם סכום ההלוואות ב-67 מיליארד שקל וב-2018 הוא עמד על 59 מיליארד שקל.

כתבות נוספות באתר מקור ראשון:

– לראשונה זה שנים: אפס נרצחים בפיגועים אנטישמיים בעולם

– גנץ החליט על סגירת גלי צה"ל, האם יוכל ליישם זאת?

– שבעה מועמדים, רק אחד ינצח: פריימריז במפלגת העבודה

אמש (ג') פרסם בנק ישראל את הנתונים הרשמיים לשנה שחלפה, מהם עולה כי בחודש דצמבר, ניטלו יותר מ-10,000 הלוואות בסכום כספי כולל של 8.3 מיליארד שקל.

https://www.makorrishon.co.il/wp-conte ... 17_2020-11-12-750x500.jpg 750w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" />

דצמבר נחשב באופן מסורתי כחודש "חזק" בבנקים בכל הקשור לביצועי הלוואות, שכן הגופים הפיננסיים מעוניינים למקסם את העסקאות לקראת סוף שנת המס וכך גם לרוב ניכרת נכונות לבוא לקראת הלקוחות בהוזלת הריבית. למרות זאת, היקף הביצועים בחודש דצמבר השנה חריג, גם אם לוקחים בחשבון את מבצעי סוף השנה. מדובר בסכום הגבוה בכ-30 אחוזים לעומת ממוצע ההלוואות החודשי בשנה האחרונה וגידול של יותר מ-15 אחוזים בהשוואה לדצמבר אשתקד.

גם סכום המשכנתא הממוצעת עלה במהלך השנה שחלפה. מספר ההלוואות שניטלו במהלך 2020 עמד על קצת יותר מ-100 אלף, והמשכנתא הממוצעת עמדה על 778,900 שקלים – עלייה של 11 אחוז לעומת השנה שעברה, אז עמד גובה המשכנתא הממוצעת על כ-704 אלף שקל. על פי הנתונים, סך חובות המשכנתא בבנקים עמד בסוף שנת 2020 על סכום של 401.5 מיליארד שקלים.

הגידול בביקוש ובהיקפי המשכנתאות בתקופה האחרונה נובע בעיקר מהריביות הנמוכות הקיימות בשוק. לכך ניתן להוסיף את הדומיננטיות של הזוכים בתוכנית מחיר למשתכן, שלמרות העיכובים ברבים מהפרויקטים הללו מספר הלווים בקבוצה זו גדל בקצב מתמיד. למעשה, רוב לווי המשכנתאות בדירות חדשות הם זוכי מחיר למשתכן. ככלל, הם מהווים כיום כ-15 אחוז מקרב נוטלי המשכנתאות ושיעור דומה מסך ההלוואות.

בין הסיבות לגידול בהלוואות ניתן למנות גם את ההקלה במס שניתנה למשקיעים – רוכשי דירה שנייה ויותר. נזכיר כי בסוף חודש יולי נכנס לתוקף תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, המוזיל את מס הרכישה בדירות להשקעה. ברקע מגפת הקורונה וההאטה הכלכלית, רצו במשרד האוצר לעורר את השוק ולעודד עסקאות מקרקעין, וזאת על ידי הפחתת מס למשקיעים. מעורבותם של המשקיעים הולכת וגדלה, כשבחודש דצמבר, למשל, היוו המשקיעים כ-14 אחוזים מקרב נוטלי המשכנתאות וכ-12 אחוז מסך ההלוואות שניתנו.

ההגבלה הוסרה והריבית עלתה

האם סביבת הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות תימשך? כפי שזה נראה כעת, לפחות בטווח הקרוב, הריבית צפויה להישאר ברמות הקיימות, אולם בכל הקשור למחירי המשכנתאות, צריך יהיה לבחון מה תהיה ההשפעה של הוראת בנק ישראל בנוגע להסרת ההגבלה על מסלול הפריים.

נזכיר כי באמצע חודש דצמבר פרסם בנק ישראל הודעה דרמטית כי תוסר המגבלה הקיימת מזה עשור, לפיה לא ניתן לקחת יותר משליש מהלוואת המשכנתא במסלול של ריבית המשתנה בתדירות של פחות מחמש שנים. הטענה של בנק ישראל ב-2011 הייתה שלמרות שמסלול זה הינו זול יותר וניתן בריבית נמוכה, שיעור גבוה מההלוואה במסלול כזה מהווה סיכון ללווים שכן הריבית עלולה לעלות ולייקר את ההחזר החודשי. המהלך כוון בעיקר לנטילת הלוואות במסלול ריבית הפריים, שהיה עד אז פופולרי מאוד בשל הריבית הנמוכה והיווה את הנתח המרכזי בהלוואות שנלקחו.

הסרת המגבלה, כאמור, הגיעה בעקבות לחץ ציבורי גדול וטענות לפיהן מציאות כזו, שמגבילה את האפשרות לקחת הלוואה במסלול הכי זול, כופה על הציבור תשלום ריבית גבוהה במסלולים היקרים יותר. הטענה היא, שהחשש אותו הביע בנק ישראל על עלייה של ריבית במסלול הפריים, לא התממש עד כה ולמעשה גם לא נראה באופק בשל הריביות הנמוכות השוררות בעולם, גם ברקע המשבר הכלכלי העולמי.

ההוראה החדשה של בנק ישראל, שנכנסה לתוקף לפני כשבוע, בכל הנוגע ללקיחת הלוואות חדשות, תחול גם על מחזורי משכנתאות החל מסוף חודש פברואר, וקובעת שניתן יהיה לקחת עד שני שליש מההלוואה במסלול הפריים. ההערכה הייתה, כאמור, שהמהלך יביא להוזלת המשכנתא, אולם כפי שנראה כעת, לא חל שינוי בעלות המשכנתא, שכן הבנקים ייקרו את מסלול הפריים.

עד כה נהגו הבנקים לתת "הנחה" במסלול הפריים, ולהפחית כמה עשיריות האחוז מריבית הפריים הנקובה (1.6 אחוז כיום). כך למשל נעה הריבית בהלוואה ממוצעת, שכללה שליש במסלול זה, על פריים מינוס 0.5 אחוז, כלומר ריבית של 1.1 אחוז. אלא שאחרי שינוי ההוראה, העלו הבנקים את הריבית במסלול זה וביטלו את ההפחתה. בחלק מהמקרים אף קבעו תוספת ריבית.

"אם הריבית לפני השינוי עמדה על פריים מינוס חצי, אז עכשיו הריבית עומדת על פריים פלוס חצי, כלומר הבנקים העלו את הריבית באחוז", אומר שחר אבישי, מומחה במשכנתאות ומימון. לדברי אבישי, המסלולים האחרים היו יותר רווחיים לבנקים ובמיוחד מסלול הריבית המשתנה כל חמש שנים. "שם המרווח גדול מאוד והבנקים מרוויחים על זה המון. ברגע שהלווה לוקח חלק גדול יותר במסלול הפריים ופחות במסלולים האחרים, הבנק אומר – אני לא מוכן להרוויח פחות, והוא מעלה את הריבית".

אבישי מציין כי על פי החישובים שעשה, הוא לא מוצא כדאיות כלכלית בהצעה החדשה. "לרוב הצעת המשכנתא כעת יוצאת יותר יקרה ויותר מסוכנת מהאופציה הקודמת, כאשר מגדילים את רכיב הפריים". עם זאת, לדבריו, הגדלת רכיב הפריים בהתאם לשינוי שהתאפשר, יכולה להתאים לאלו המעוניינים לקחת הלוואת גישור או אלו המתכוונים לבצע פירעון מוקדם בשנים הקרובות, שכן התמהיל החדש מאפשר יותר גמישות בפירעון ההלוואה.

"אם המטרה היתה להוזיל לנוטלי המשכנתאות את הריבית, אז היא פוספסה לחלוטין. כפי שאני רואה כעת, רוב ההצעות יותר יקרות. אולם אם המטרה היא לאפשר ללווים גמישות בהחזר בפירעונות המוקדמים, אז ההוראה משיגה את זה", אומר אבישי.

לעודד תחרות: גם מצד הלקוחות

הבנקים אמנם מעוניינים לפצות את עצמם על צמצום נתח המשכנתאות שממנו הם מרוויחים הכי הרבה, על ידי העלאת הריבית במסלולים האחרים (בדגש כמובן על הפריים), אבל חשוב לזכור ששוק המשכנתאות ביסודו הוא תחרותי מאוד. כאשר מגיע לווה "טוב", עם סיכון מועט ויכולת החזר מוכחת, הבנקים "יילחמו" עליו וחלקם עשויים להסתפק בריבית נמוכה יותר ממה שאנו רואים כעת. כרגע זה עוד לא קורה, אבל מספיק שבנק אחד יחליט לקחת צעד כזה והתחרות תתחיל.

כדי שזה יקרה צריך שגם הצרכנים, ציבור הלווים, יפעלו לעורר תחרות. אמש פרסמה רשות התחרות מחקר הקובע כי לווי המשכנתאות אינם מבקשים מספיק הצעות מחיר (מבנקים שונים, א"ר) לפני לקיחת משכנתא. על פי ממצאי הרשות, רוב הלווים (56 אחוזים) לא עושים תהליך התמקחות בין הבנקים, ומסתפקים בהצעה מבנק אחד. בדיקת כ-98 אלף משכנתאות שניתנו בין השנים 2019-2015 בבנקים מזרחי טפחות, פועלים ולאומי, העלתה כי רק כ-44 אחוזים מהלווים קיבלו הצעת מחיר נוספת לזו שקיבלו מהבנק ממנו לקחו את המשכנתא בסופו של דבר.

הליך ההשוואה וההתמקחות מול הבנקים תורם במידה לא מבוטלת להפחתת ההחזר החודשי. על פי נתוני הרשות, ככל שהלקוח ביצע תהליך רחב יותר, כך הוא הצליח להביא לירידה משמעותית יותר במחיר. כך למשל, קבלת הצעת מחיר נוספת מפחיתה את מחיר המשכנתא ב-7-8 נקודות בסיס, בעוד בדיקה בארבעה גופים תביא לירידה בריבית של 16-20 נקודות בסיס. כך, אצל מי שקיבל רק הצעה אחת, נרשם פער של 260 שקלים בחודש בין ההצעה הזולה והיקרה בקבוצה זו, לעומת פער של 160 שקלים בחודש בין ההצעות היקרות והזולות של מי שביקש ארבע הצעות.

בחינת האוכלוסיות שנוטות יותר לעשות השוואות מחיר, מעלה כי העושים זאת הם בעיקר רוכשי דירה ראשונה – 47 אחוזים מבקשים הצעה נוספת, לעומת 36 אחוזים בלבד מקרב רוכשי דירה להשקעה. כמו כן, קבלת הצעות מרובות דומיננטית יותר בקרב צעירים וככל שסכום ההלוואה גבוה יותר.

בשורה התחתונה, אין ספק שגם הגברת המודעות לקבלת מספר הצעות והשוואת מחירים מצד הלווים, עשויה גם היא להשפיע על מגמות הריבית.

The post שיא שנתי בהיקפי המשכנתאות: האם המגמה תימשך? appeared first on מקור ראשון.